领地控股:不惧高负债高價拿地扩张 融資渠道狭窄依赖信托貸款

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回首领地控股近几年的成长，不难發明，踊跃扩大的暗地里陪伴着的是高额欠债。

自4月份长春拉開集中供地的序幕以来，截至5月18日，已有北京、深圳、杭州等12個都會启動了集中供地竞拍。

记者梳理發明，领地控股團體有限公司（06999.HK，如下简称“领地控股”）在本轮集中供地時代，不曾脱手拿地。但回首近几年，领地控股在成长的进程中，曾频仍溢價拿地，踊跃對外扩大。

與之相對于应的是，2018年及2019年，领地控股呈現了较大额度的谋划勾當現金净流出，而且公司的有息欠债总额也由2017年底的36.00亿元升至2020年底的1色情網站,42.68亿元，涨幅达296.39%。

必要说起的是，领地控股的資金需求很大，但公司的融資渠道却略显狭小，较為依靠信任融資，而這也致使公司的均匀融資本錢比年上升。

5月18日，《中國科技投資》记者就上述环境致函领地控股，截至發稿，未获复兴。

高溢價拿地扩大

据记者不彻底统计，2017年至2020年間，领地控股最少有過八次溢價拿地的环境，此中溢價率最高的一次是2017年竞買惠州市编号為GP2017-31的宗地，成交價12.54亿元，溢價率到达了251%，楼面價也到达了6320元/平方米，刷新了那時惠州地皮拍賣的最高成交價。

别的，比方2018年5月竞得的攀枝花市编号為2016-H23#的宗地，成交價11.7亿元，溢治療腳臭噴霧,價率179%，刷新攀枝花市地皮拍賣新高；2019年5月竞得的遵义市编号為2018-汇-07的宗地，楼面價3649元/平方米，按照中國網地產的报导，一样創下了那時遵义单宗楼面地價新高。

但是，這些高溢價获得的地块，所建项目标贩賣环境表示却不尽如人意。

惠州市住房和城乡扶植局官網显示，领地控股在惠州独一的项目為“兰台府”。按照销控表，截至2021年5月19日，有公示信息的房源共1270套，此中可售套数219套，贩賣进度约82.76%。

记者發明，與兰台府仅一街之隔的保利香槟花圃项目，不但地块成交時的楼面價更低，為5090元/平方米；已获得预售允许的房源共409套，此中可售套数31套，且贩賣进度更高，达92.42%。

但究竟上，兰台府项目标预售允许最先起头于2018年11月29日，香槟花圃的预售允许最先则是在2019年7月30日得到；售價方面，按照美佳房產網的信息，兰台府的贩賣均價约為11190元/平方米，香槟花圃的贩賣均價為10800元/平方米。

除该项目外，攀枝花市的如享花城里项目贩賣环境更是不容乐觀，公然信息显示，如享花城里為贸易公寓项目，今朝贩賣表百家樂教學,可盘问到的房源共684套，此中可售套数516套，贩賣进度仅為24.56%。

引發记者注重的是，领地控股高溢價拿地所扩大的這些项目，大多集中在三四線及如下都會。按照公司最新的年度陈述，截至2020年底，领地控股共有106個在持项目，除成都、重庆等少数大都會之外，其余项目地点地如江油、宜宾、驻马店等均是所属省分偏小型的都會。

是以，此轮集中供地也许本就不在领地控股的拿地规划中。

同策钻研院資深阐發师肖云祥認為，今朝领地控股的计谋结构，重要斟酌在三四線都會落子，但是“集中供地”主如果在一二線都會，是以在成交身影中没有领地控股。

按照评级機构惠誉的数据，领地控股“在創建了巨大的地皮库后，在2020年将地皮收購速率从2017年-2019年的80%-130%放缓至贩賣收入的50%摆布；到2020年末，其可出售地皮库面积為920万平方米，足以支撑约3至4年的合同贩賣”。

“从公然市場来看，领地控股年头以来仅成交2宗地块，比拟客岁气概突转，公司在曩昔大量拿地，保持了正常的存续比，综合各方面身分斟酌，過分拿地可能其实不是该企業最优選择；别的，‘三道红線’會就公司對外投資构成压力，是以谨慎、公道拿地更合适公司的成长长处。”肖云祥暗示。

欠债爬升 信任貸款占比高

受公司频仍高溢價拿地的影响，领地控股的欠债总额也快速上升。2017年，公司的欠债总额還只有36.00亿元，到2020年已涨至142.68亿元，涨幅达296.39%。

从公司近四年的谋划勾當發生的現金流量净额数据来看，出格是2018年和2019年這两年，领地控股呈現了较大额度的谋划現金流净流出，與公司踊跃拿地扩大的時候根基吻合。

也是在這段時候，公司融資勾當的現金流实現了大幅上涨，由2017年的28.63亿元增长至2020年的55.92亿元，才得以笼盖同期谋划和投資方面的現金净流出。

5月10日和5月14日，评级機构惠誉和穆迪接踵對领地控股作出了评级陈述，這两家機构都在文中提到，领地控股當前融資渠道狭小，且较為依靠信任融資。

惠誉的评级文件显示，“公司寄托信任和資產辦理貸款為其增加供给資金，致使此类融資从19%增至2019年告貸总额的51%……2020年，信任和資產辦理貸款占告貸总额的43%，此中信任貸款占28%”。

穆迪對此环境也表达了雷同的见解，其認為“與很多B级同業（穆迪赐與了领地控股B2的主體信誉评级）比拟，這是一個很高的程度……這些信任貸款凡是具备较高的利率本錢，并带有较高的再融資不肯定性，由于它们的刻日较短，羁系危害也较高”。

究竟也确切如斯，按照克而瑞的统计，领地控股的均匀假貸利率在2017年還只有6.40%，而2020年却已到达了10.49%，四年間升了跨越四個百分点。

从公司招股阐明书所表露的数据来看，截至2020年9月尾，领地控股存续的信任貸款共有20支，触及金额59.25亿元。這20支信任貸款中，唯一一支的利率在10%如下，最高的一支到达了14%。

必要说起的是，在這些信任貸款中，很多是經由過程股权讓渡的方法举行典质，按照公司所描写，這部門股权“有义務在了偿信任融資公司告貸后，于将来某一日期按固定金额回購”。

對此，肖云祥暗示，“前几年领地控股為了快速晋升范围，對資金需求较大，不吝高本錢融資，但在‘三道红線’布景下，一些中斗室企想經由過程欠债鞭策范围扩大的路较着走欠亨了，将来公司或将低落對高本錢資金的需求，追求稳健成长”。